Jochen Haußmann MdL Ihr Abgeordneter aus dem Wahlkreis Schorndorf

Wohnraum schaffen, Eigentum fördern

Die öffentliche Debatte um die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt wird hitzig geführt und spiegelt die Bedeutung des Gutes Wohnen für die Menschen wider. Doch entspricht die verbreitete krisenhafte Wahrnehmung der Faktenlage? Die Stiftung Marktwirtschaft hat in ihrer Ausgabe Nr. 147 "Argumente zu Marktwirtschaft und Politik" mithilfe von verschiedenen Studien genauer nachgesehen. Beleuchtet wurde dabei vor allem der Preis von Wohnraum,  die Eigentumsquote im Vergleich, die Faktoren der Preisentwicklung, aktuelle politische Maßnahmen und Lösungsansätze.

 

Eine Studie des IW-Köln2 kommt zu dem Ergebnis, dass in Deutschland in den letzten Jahren nicht nur die Mieten und Preise für Wohneigentum stark gestiegen sind, sondern auch die Löhne. Untersucht wurde für sämtliche 401 Kreise in Deutschland, wie erschwinglich Wohnen ist, d. h. wie viel Wohnraum sich ein Arbeitnehmer (abhängig von seiner Qualifikation und seiner Branche) durchschnittlich leisten kann. Es wird deutlich, dass sich die Erschwinglichkeit von Mietwohnungen zwischen 2013 und 2017 in rund zwei Dritteln der Kreise erhöht hat. Abgenommen hat die Erschwinglichkeit laut dieser Studie zwischen 2013 und 2017 hingegen bei Wohnungskäufen. Hier ist die finanzierbare Wohnfläche in 63 Prozent der Kreise zurückgegangen. Eine Unwucht zeigt sich im Vergleich der Entwicklung der Neumieten mit der Entwicklung der Bestandsmieten. Während die Bestandsmieten sich verhalten entwickeln, werden Neumieten teurer.

 

Angesichts der Veränderung der Bevölkerungsstruktur hin zu mehr Single- und Zweipersonenhaushalten ist es nicht verwunderlich, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße in Deutschland stetig sinkt, während die Wohnfläche pro Kopf in den letzten 30 Jahren deutlich zugenommen hat. Im internationalen Vergleich ist der Anteil der Bevölkerung, die im Eigentum wohnt, in Deutschland auffallend gering. Die Gründe für die Preisentwicklung sind vielschichtig. Eine wesentliche Ursache für die steigenden Preise von Wohnimmobilien und Mieten ist eine starke Nachfrage nach Wohnraum bei begrenztem Angebot.

 

Die Politik geht das Problem steigender Mieten derzeit vorrangig von zwei Seiten an. Einerseits soll durch Eingriffe in den Mietmarkt der Mietpreis niedrig gehalten werden. Andererseits gibt es Fördermaßnahmen wie das Baukindergeld oder die Förderung von Mietwohnungsneubau, welche Anreize für Bautätigkeiten oder den Erwerb eines Eigenheims setzen sollen. Die Mietpreisbremse konnte den Preisanstieg zwar etwas dämmen, empirische Studien belegen allerdings, dass diese Wirkung lediglich den regulierten Wohnraum betrifft. Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung spricht diesbezüglich von einer „Insider-Outsider“-Konstellation, die nur zum Vorteil mancher gereicht und die Lage der „Outsider“ verschlechtern dürfte. Im nicht regulierten Bereich kann es zu Steigerungen kommen. Zur Beseitigung des Wohnraummangels trägt die Mietpreisbremse kaum bei. Im Gegenteil kann sich die Mietpreisbremse negativ auf die Investitionstätigkeit auswirken und dazu führen, dass das Angebot an frei verfügbaren Wohnungen tendenziell zurückgeht, z. B. auch dadurch, dass Mietwohnungen in andere Nutzungsarten wie möbliertes Wohnen oder in Eigentumswohnungen umgewandelt oder als Zweitwohnungen nur noch kurzfristig über Online-Plattformen vermietet werden. Diese steuerliche Fördermaßnahme setzt mit dem Versuch, Anreize für eine erhöhte Bautätigkeit zu geben, zumindest an der richtigen Stelle an. In der Umsetzung ist sie jedoch verfehlt. Aufgrund der stark ausgelasteten Bau- und Planungskapazitäten, dem Mangel an Bauland und den günstigen Finanzierungsbedingungen ist fraglich, ob die Maßnahme in der aktuellen Situation zum gewünschten Ergebnis führt.

 

Ein Lösungsvorschlag, der derzeit intensiv diskutiert wird, ist die Forderung nach einer Enteignung großer Wohnungsbaugesellschaften bzw. nach einer Sozialisierung ihres Wohnungsbestands. Befürworter dieser Bestrebungen machen die großen Wohnungsbaugesellschaften mit für die steigenden Mieten verantwortlich, verkennen jedoch die weitreichenden Folgen, die ein derartiger Eingriff in das Eigentumsrecht hätte. Angesichts der Größenordnung der benötigten Wohnungen und der Tatsache, dass durch Enteignungen keine einzige Wohnung zusätzlich entsteht, wären Enteignungen in signifikantem Umfang erforderlich, die mit der Werteordnung unserer Verfassung als Konfiskation von Großunternehmen nicht vereinbar wären.

 

Das Grundproblem steigender Mieten und auch Kaufpreise in den Städten liegt in einem begrenzten Angebot bei wachsender Nachfrage begründet, welche aufgrund der demografischen Entwicklung und dem starken Zuzug in die Städte auf absehbare Zeit nicht nachlassen wird. Damit liegt es auf der Hand, vordringlich angebotsseitig auf den Wohnungsmarkt einzuwirken. Um dieses Ziel zu erreichen, sind verschiedene Maßnahmen erforderlich bzw. hilfreich. Statt Investitionen in Wohnraum durch Regulierung und Zwangsmaßnahmen abzuschrecken, muss Investitionstätigkeit gefördert und gestärkt werden durch die Herstellung der entsprechenden Rahmenbedingungen wie Rechtssicherheit, ein positives Investitionsklima und eine Fülle von Einzelmaßnahmen  – sei es über Deregulierung, schnellere Verfahren oder die Bereitstellung von Bauland. Die Stärkung der Attraktivität des Umlands durch Infrastrukturmaßnahmen kann die Wohnungsmärkte in den Kernstädten entlasten. Die Senkung der Nebenerwerbskosten wie Maklergebühren und Grunderwerbsteuer ermöglicht weiteren Bevölkerungsschichten den Erwerb von Wohneigentum als Schutz vor steigenden Mieten, zur Vermögensbildung und als Vorsorge für das Alter. Die Zusammenfassung der Positionen der FDP-Landtagsfraktion Baden-Württemberg lesen Sie hier.

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